부동산(아파트) 모르면 손해보는 세금 필수 정보 3편 양도소득세입니다.
1주택자 비과세 조건, 일시적 2주택자 조건(비조정지역내, 조정지역내 구분),고가주택 기준, 양도소득세 계산방법 등을
알려드리겠습니다.
안녕하십니까.
오늘의 주제는
내 집 마련
완벽 준비!
필수 강의
10강
양도소득세_1편
입니다.
이전 강의를
보고 오시면
이해하시는데
더 도움이 되실겁니다.
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이번 9강에서는 부동산을 보유할 때 매년 부과되는 재산세와 종합부동산세의 계산 구조, 절세 전략, 실제 사례 비교까지 정리했습니다.1세대 1주택자 혜택, 공동명의와 단독명의 비교, 고령자·
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양도세는
부동산 세금의 꽃이라고
불립니다.
취득세
보유세
는
세금 산출 과정이 비교적 간단합니다.
그러나
양도소득세는
세금 산출 과정에서 고려해야하는
사항이 많고
_조정지역 유무
주택 수
보유 기간 등
양도소득세 산출에는
경우의 수가
굉장히 많습니다.
우리가 제대로 모르고 대응을 하면
수천만원 이상의
양도소득세 차이가 발생할 수 있습니다.
따라서
부동산 세금 중 가장 중요한
양도소득세편을
잘 읽어보시기 바랍니다.
그럼
바로 시작하도록 하겠습니다.
목차
1. 양도소득세 기본 개념
2. 양도소득세 계산 방법
3. 1주택자 양도소득세 비과세 조건
4. 일시적 2주택자 양도소득세 비과세 조건
5. 핵심 인사이트
1. 양도소득세 기본 개념
매매, 교환 등
자산의 소유권이 이전되는 모든 행위를 포함합니다.
다만 증여의 경우
증여세가 별도 부과되며
양도소득세는 적용되지 않습니다.
2. 양도소득세 계산 방법
양도소득세는
다음과 같은 절차로 진행됩니다.
| ① | 양도차익 계산 | 양도가액 - (취득가액 + 필요경비) ※ 양도가액은 매도금액 취득가액은 매수금액 |
| ② | 장기보유특별공제 차감 | ①의 결과 - 장기보유특별공제 (최대 80%) |
| ③ | 과세표준 산출 | ②의 결과 |
| ④ | 산출세액 계산 | 과세표준 × 세율 - 누진공제 |
| ⑤ | 세액공제 적용 | 고령자공제, 1세대 1주택 공제 등 적용 시 차감 |
| ⑥ | 가산세 / 중과세 적용 여부 확인 | 다주택자 중과세율 적용 여부 확인 (조정지역 여부 중요) |
| ⑦ | 최종 납부세액 확정 | 산출세액 + 가산세 - 세액공제 및 감면 |
※ 일반인의 필요경비 인정되는 금액은
취득세, 부동산 복비, 법무사비, 발코니 확장,
샤시 설치, 상하수도배관공사, 난방시설교체비용 등
<장기보유특별공제 표>
| 구분 | 적용대상 | 공제방식 | 연간공제율 | 최대공제율 | 적용요건 |
| 1세대1주택자 | 보유기간 3년이상 _12억 초과 고가주택 해당 12억 이하 1주택 2년 이상 보유시 비과세 (비조정지역) |
보유연수× 4% + 거주연수× 4% |
연4% + 연4% |
80% | 보유·거주각 10년이상시최대치 |
| 일반다주택자 (중과제외대상) |
비조정지역주택등 중과제외대상자 |
보유연수× 2% | 연2% | 20% | 보유10년시최대치 |
| 조정지역다주택자 (중과대상자) |
조정대상지역내 2주택이상보유자 |
장기보유특별공제불가 | – | – | 장기보유특별공제적용제외 |
<과세표준 표>
| 과세표준구간 | 기본세율 | 누진공제 |
| 1,200만원이하 | 6% | 0원 |
| 1,200만~ 4,600만원 | 15% | 108만원 |
| 4,600만~ 8,800만원 | 24% | 522만원 |
| 8,800만~ 1억5천만원 | 35% | 1,490만원 |
| 1억5천만~ 3억원 | 38% | 1,940만원 |
| 3억~ 5억원 | 40% | 2,540만원 |
| 5억~ 10억원 | 42% | 3,540만원 |
| 10억원초과 | 45% | 6,540만원 |
입니다.
양도소득세 계산방법을
알아봤습니다.
취득세
보유세
계산과는
비교가 안될 정도로
생각해야될 요소가 많다는 것을
보셨습니다.
물론
우리가 직접 계산을 할 것은 아닙니다.
그러나
앞의 글에서도
말씀드렸듯이
기본적인
산출 체계는 이해하고 있어야
계획을 할 수 있습니다.
양도세 계산은
아래의 링크에서
계산 가능합니다.
부동산 계산기 링크입니다.
https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/%EC%96%91%EB%8F%84%EC%84%B8
부동산계산기
부동산계산기 DTI DSR LTV 등기수수료 법무사수수료 공인중개사 중개수수료 종합부동산세 재산세 양도소득세 공동명의 임대수익률 대출가능액
xn--989a00af8jnslv3dba.com
그럼 지금부터
주택수에 따라
양도소득세 부과 조건과
양도소득세 계산을 해보도록 하겠습니다.
3. 1세대 1주택자 양도소득세 비과세 조건
1주택자의 양도소득세는
비과세를 목표로
계획을 세우고 운영을 해야합니다.
먼저
1세대 1주택자의 조건은
배우자 및 동일주소지에 사는
직계존비속을 포함한
모든 가족 전원이
주택 1채만 보유하고 있어야 합니다.
아래는
1세대 1주택자의
양도소득세 계산 시
고려되어야할
사항입니다.
| 주택 수 | 세대 기준 1주택 |
| 보유 기간 | 2년 이상 보유 ※2년 이상 보유의 기준은 소유권 등기 이전일 꼭 명심하시기 바랍니다. |
| 거주 요건 | 비조정지역 거주 조건 없음 조정대상지역의 경우 2년 이상 실거주 |
| 비과세 한도 | 주택가격 12억 원 이하 _주택 가격 12억 이하일 경우 1세대 1주택 요건 충족 시 양도소득세 비과세 |
| 초과분 세율 | 기본세율 (6%~45%) 적용, 누진공제 가능 |
| 장기보유특별공제 | 보유 × 4% + 거주 × 4% (최대 80%) |
예시
조정지역 내
16억 아파트를 19억에 매도한
1세대 1주택자
_보유기간 3년, 필수경비 1500만원
3억의 양도차익 발생
| 취득가액 | 1,600,000,000원 | 입력값 |
| 양도가액 | 1,900,000,000원 | 입력값 |
| 필요경비 | 15,000,000원 | 입력값 |
| 양도차익 | 285,000,000원 | 1.9억 – (1.6억 + 1,500만) |
| 보유기간 | 3년 0개월 | 2022.01.01 ~ 2025.01.01 |
| 장기보유특별공제 | 17,100,000원 | 보유 3년 × 2% = 6% 적용 |
| 인별 기본공제 | 2,500,000원 | 법정 공제 |
| 과세표준 | 265,400,000원 | 2억 8,500만 – 1,710만 – 250만 |
| 양도소득세 세율 | 38% | 과세표준 3억 이하 구간 |
| 누진공제 | 19,940,000원 | 3억 이하 구간 고정 |
| 양도소득세 | 80,912,000원 | 2억 6,540만 × 38% – 1,994만 |
| 지방소득세 | 8,091,200원 | 양도소득세의 10% |
| 총 납부세액 | 89,003,200원 | 양도소득세 + 지방소득세 |
3억의 양도차익에서
약 9천만원의
양도소득세가 발생했습니다.
수익의 30%라는
큰 세금이 부과되었습니다.
조정지역내
고가 주택의 경우
1세대 1주택 요건 충족을 위해
실거주가 필수
입니다.
4. 일시적 2주택자 양도소득세 비과세 조건
1후! 2보! 3내!
이 구호를
꼭 외우시기 바랍니다!
A주택(기존)을 취득 후 B주택(신규)으로 갈아타기를
할 때
우리는
일시적 2주택자 양도소득세 비과세
전략을
많이 사용합니다.
이를 위해
A주택 취득 후 1년 후 B주택 취득
A주택 2년 이상 보유
B주택 취득 후 3년 이내 A주택 매도가
되어야
A주택은 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
체크리스트 형식으로
정리해보도록 하겠습니다.
먼저
기존주택 A와 신규주택 B가
모두 비조정지역일 경우
| 체크 항목 | 조건 | 체크 |
| 1. 기존주택 보유기간 | 2년 이상 보유했는가? | ☐ |
| 2. 신규주택 취득 시점 | 기존주택 취득일로부터 1년 이후에 취득했는가? | ☐ |
| 3. 기존주택 양도 시점 | 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 양도했는가? | ☐ |
| 4. 전입 요건 | 비조정 지역 전입 요건은 없음 | |
| 5. 등기 기준 확인 | 취득일은 잔금일 또는 소유권 이전일로 계산했는가? | |
기존주택 A는 비조정지역
신규주택 B는 조정대상지역인 경우
| 체크 항목 | 조건 | 체크 |
| 1. 기존주택 보유기간 | 2년 이상 보유했는가? | ☐ |
| 2. 신규주택 취득 시점 | 기존주택 취득일로부터 1년 이후에 취득했는가? | ☐ |
| 3. 신규주택 전입 | 신규주택 취득일로부터 1년 이내 전입했는가? | ☐ |
| 4. 기존주택 양도 시점 | 신규주택 취득일로부터 2년 이내에 양도했는가? | |
| 5. 전입 후 양도 | 신규주택에 전입한 후 기존주택을 양도했는가? | ☐ |
| 6. 등기 기준 확인 | 취득일은 잔금일 또는 소유권 이전일로 계산했는가? | ☐ |
기존주택 A와 신규주택 B 모두 조정대상지역일 경우
| 체크 항목 | 조건 | 체크 |
| ① 기존주택 거주기간 | 2년 이상 거주했는가? | ☐ |
| ② 신규주택 취득 시점 | 기존주택 취득일로부터 1년 이후에 취득했는가? | ☐ |
| ③ 신규주택 전입 | 신규주택 취득일로부터 1년 이내 전입했는가? | ☐ |
| ④ 기존주택 양도 시점 | 신규주택 취득일로부터 2년 이내에 양도했는가? | |
| ⑥ 전입 후 양도 | 신규주택에 전입한 후 기존주택을 양도했는가? | ☐ |
| ⑦ 등기 기준 확인 | 취득일은 잔금일 또는 소유권 이전일로 계산했는가? | ☐ |
위의 표에서 보듯
조정대상지역에
신규주택을 취득하는 경우
일시적 2주택자 요건에
1년 내 전입 요건이
추가됩니다.
EX)
기존주택과 신규주택
모두 비조정지역에 해당하는
일시적 2주택자의
비과세 성공 시나리오 입니다.
| 단계 | 날짜 | 설명 | 비과세 요건 확인 |
| 기존주택(A) 취득일 | 2022.06.01 | 잔금 및 소유권 이전일 기준 (보유 시작) | |
| 신규주택(B) 취득일 | 2023.09.01 | 잔금일 및 소유권 이전일 (기준일) | 기존주택 취득 후 1년 이후 신규주택 취득 |
| 기존주택(A) 양도일 | 2025.08.01 | 잔금 및 소유권 이전일 (기준일) | 기존주택 2년 이상 보유 후 신규주택 취득 3년 내 양도 |
기존주택과 신규주택 모두 조정대상지역에 해당하는
일시적 2주택자의
비과세 성공 시나리오 입니다.
| 단계 | 날짜 | 설명 | 비과세 요건 확인 |
| 기존주택 (A) 취득일 | 2019.05.01 | 잔금 및 소유권 이전일 기준 (거주시작) | |
| 신규주택 (B) 취득일 | 2022.09.01 | 잔금일 및 소유권 이전일 (기준일) | 기존주택 취득 후 1년 이후 신규주택 취득 |
| 신규주택 (B) 전입일 | 2022.11.15. | 전입일 | 신규주택 취득 후 1년 내 전입 |
| 기존주택 (A) 양도일 | 2024.08.01 | 잔금 및 소유권 이전일 (기준일) | 기존주택 2년 이상 거주 후 신규주택 취득 2년 내 양도 |
5. 핵심 인사이트
- 1주택자는
양도소득세 비과세 요건을
잘 확인하고
비과세를 꼭 받아야합니다.
- 일시적 2주택자는
1후! 2보! 3내!
원칙을 잘 기억하고 있어야하며
조정대상지역에서는
거주조건과
1년 이내 신규주택 전입을
꼭 기억해야합니다.
- 양도소득세는
주택수
조정대상지역 여부
보유기간
거주기간
주택가격
등
고려해야하는 요소가
정말 많습니다.
-물론 우리가 직접 계산을 할 필요는 없지만
양도소득세 절세를 위한
세법은 숙지를 하고 있어야합니다.
- 그래야 비과세나
양도소득세 절감을 위한
계획을 세울 수 있습니다.
- 양도소득세 파트는
정부 정책에 따라 자주 변하고 있기에
부동산 전문 세무사가 아닌
일반 세무사도 헷갈리는 부분이 많습니다.
- 그렇기에
위 글을 잘 숙지하고
그래도 헷갈리는 부분은
댓글로 문의하시거나
국세청에 직접 문의를 해서
정확한 답변을 들어야합니다.
- 양도소득세의 신고기간은
잔금일이 속한 달의
말일 기준
2달 이내 입니다.
_EX
25년 1월 3일: 잔금일
25년 3월 31일까지 양도소득세 신고
- 다양한 비과세 및 절세를 반영해
먼저 양도소득세 신고를 하고
비과세 요건이나 절세 요건이
성립되지 않으면
추후 추가 납부를 진행하면 됩니다.
이상으로
내 집 마련
완벽 준비!
필수 강의
10강
양도소득세_1편
을
마치도록
하겠습니다.
다음 시간에는 11강
2주택자 양도소득세
다주택자 양도소득세 절세 방법
를
배워보도록 하겠습니다.
감사합니다.
오늘도 파이팅입니다!
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