안녕하십니까.
오늘의 주제는
내 집 마련
완벽 준비!
필수 강의
3강
아파트 입지 분석 핵심 정리_2
입니다.
지난 글에서
필수 강의_2강_ 아파트 입지 분석 핵심 정리/부동산 입지 분석/부동산 입지 요소/교통환경/교육환
안녕하십니까. 오늘의 주제는내 집 마련완벽 준비!필수 강의 2강 아파트 입지 분석 핵심 정리입니다. 지난 글에서2025.03.10 - [삶에 꼭 필요한 부동산 강의/내 집 마련 완변 준비! 필수 강의] -
fightingssam.tistory.com
아파트 입지
4요소로
교통환경
교육환경
상권환경
자연환경
을 말씀드리고
교통환경과
교육환경에
대해
알아보았습니다.
오늘은
상권환경과
자연환경에
대해 말씀드리도록 하겠습니다.
그럼
바로 시작하겠습니다.
상권환경과
자연환경은
앞에서
설명한
교통환경과
교육환경에
비하면
중요도가 낮습니다.
입지에 프리미엄을
더해주는 정도이지
교통과 교육처럼
절대적인 입지를
부여해줄 수는 없습니다.
그리고
교통과 교육환경이
좋은 곳은
자연스럽게
상권환경도
따라서 발전됩니다.
3. 상권환경
위에서도
말씀드렸듯이
상권환경은
아파트 입지에서
교통과 교육보다
중요도가 높지 않습니다.
그러나
아파트 가치에
프리미엄을 더해줄 수 있습니다.
슬세권
이라는 말을 들어보셨을 겁니다.
슬리퍼를 신고 나가서
모든 것을 해결해줄 수 있다는
의미입니다.
집 근처
도보권에
생활 인프라 시설이
밀집되어 있거나
백화점
복합쇼핑몰이
생기면
아파트 가치가
크게 상승합니다.
특히
유동인구가
수도권이나
지방에서는
부산광역시
대구광역시
가
아닌 경우
대부분의 지역은
인프라가 밀집된
상권 환경이
지역 내에서
여러 개
생기기 어렵습니다.
따라서
지방의 경우
현재
인프라가 밀집된 지역이
향후에도
좋은 상권환경을
유지할 수 있습니다.
_상권환경에서
요즘은
백화점이나
복합쇼핑몰
을
도보권으로
이용할 수 있는지가
중요합니다.
4. 자연 환경
자연환경하면
가장 먼저 떠오르는 것은
한강입니다.
같은 아파트 내에서도
한강 조망권이
가능한
RR의 경우
일반 호실보다
수 억원이 더 비쌉니다.
바다가 보이는 지역의
오션뷰도
금액이
서울만큼 차이나지 않지만
RR의 조건에
포함이 됩니다.
그리고
자연 환경은
앞으로
입지요소에서
점점 더 중요한
가치를 가질 것으로
생각됩니다.
지금도
도보권에
산책이 가능한
공원이 있는지
숲세권인지
등을
입지에서
살피고 있습니다.
특히
코로나 이후에는
이러한 자연환경의
입지적 가치가 더 높아졌습니다.
핵심 인사이트
- 아파트의 입지에는 4가지 요소가 있습니다.
교통, 교육, 상권, 자연
- 이 중에서 교통과 교육이 가장 중요합니다.
- 서울 및 수도권에서는 역세권으로서의
가치가 절대적이지만
지방에서는 역세권의 가치가 크지 않습니다.
- 학군지의 경우 지역의 랜드마크 동네일 경우가 많으며
학군지는 거의 변동이 되지 않습니다.
- 학군지는 중학교와 학원가가 중요합니다.
- 우리가 알아본 부동산의 입지는
이미 가격에 모두 반영되어 있습니다.
- 이것이 주식과는 굉장히 다른 부분입니다.
- 주식은 기업의 내재가치와 주가가 언젠가는 일치하지만
일치되지 않게 움직이는 경우가 많습니다.
- 이 말은 주가가 고평가 되거나 저평가 되는 경우가
있다는 말입니다.
- 또한 획기적인 발전으로 인해 큰 폭으로
상승 가능하고 소위 시가 총액 대장 기업이 바뀔 수 있습니다.
그리고 이것은 예측하기 어려운 부분입니다.
_엔비디아가 전세계 시가총액 1위를 할 것이라고
누가 예상 가능했겠습니까
- 그러나 부동산은
시장 상황에 따라
지역 내 아파트는 모두 저평가나 고평가가
될 수는 있지
특정 아파트만 가격이 독립되어서 움직이지
않습니다.
- 부동산은
지역 내에
대장아파트부터
1급지 2급지 3급지
로
서열화가 되어있고
가격도
서열대로 움직입니다.
2급지 아파트가 갑자기 대장아파트가
되는 경우는
거의 없습니다.
_같은 동네 안에서
매겨진
아파트 가격의 순위가
바뀌는 일은 거의 없습니다.
_이미 분양 할 때 부터
입지 조건에 따라
분양권에
프리미엄 금액이 다르고
이는 입주 후 거래 가격에도
반영됩니다.
_다만 서울의 경우
재건축으로 인해
대장지역과
지역 내 대장아파트가
바뀔 수 있습니다.
_지금은 서초구 반포동이 최고지만
강남구 압구정동 재건축이 진행되면
다시 바뀔 수 있을 것으로 생각됩니다.
_그러나
지방에서는
서울만큼 재건축 사업성이 나오는 곳이
드물고
신도시가 조성되며
모든 입지적인 조건을
최상으로
몰아주었을 때나
대장아파트 교체가 가능합니다.
그러나 이런 경우에도
분양 후
프리미엄 가격으로
모든 가치가 가격에 반영이 될 것입니다.
- 이런 점으로 인해
부동산 투자는 사실 답이 정해져 있습니다.
- 다양한 입지 요소에 대한 분석을 바탕으로
본인의 예산 안에서
가장 좋은(비싼) 아파트를 매수하면 됩니다.
- 이때
신축 아파트의 신축 효과로
인한
가격을
철저히 구별해야 합니다.
- 입지는 떨어지지만
신축 아파트라 가격이 비싼 곳이 있습니다.
- 그러나 이런 곳은
신축 효과(보통 5년 내외)가
떨어지면
가격이 하락하는 경우가 많습니다.
- 입지는
변하지 않습니다.
결국 부동산에서
유일한 가치는
입지입니다.
이상으로
내 집 마련
완벽 준비!
필수 강의
3강
아파트 입지 분석 핵심 정리_2
을 마치도록 하겠습니다.
다음 시간에는
아파트 자체 상품성에 대해
이야기 하며
아파트 자체 상품성판단 정보
강의를 이어나가도록
하겠습니다.
감사합니다.
오늘도 파이팅입니다!
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