이번 9강에서는 부동산을 보유할 때 매년 부과되는 재산세와 종합부동산세의 계산 구조, 절세 전략, 실제 사례 비교까지
정리했습니다.
1세대 1주택자 혜택, 공동명의와 단독명의 비교, 고령자·장기보유 공제 활용법까지 실전 정보도 함께 담았습니다.
복잡한 보유세, 이 글 하나로 정확히 이해하고 똑똑하게 절세하는 방법을 배워가세요.
안녕하십니까.
오늘의 주제는
내 집 마련
완벽 준비!
9강
부동산(아파트)
모르면 손해보는 세금 필수 정보 2편
- 보유세
입니다.
지난
1강 ~ 8강까지
보고 오시면
이해하시는데
더 도움이 되실겁니다.
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부동산(아파트) 계약 시 꼭 알아야하는 필수 정보_내 집 마련 완벽 준비 필수 강의! 6강(계약서 특
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부동산(아파트) 구입 시 꼭 알아야 할 총 비용 계산_내 집 마련 완벽 준비! 필수 강의 7강(취득세,
계약 전부터 잔금일까지 발생하는 모든 부동산 구입 비용을항목별로 정리했습니다.취득세, 법무사비, 복비는 물론 국민주택채권매입금액까지 꼼꼼하게 확인하시기바랍니다. 안녕하십니까.
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모르면 손해보는 부동산(아파트) 세금 필수 정보 1편 취득세_필수 강의 8강(일시적2주택,3주택자
이번 8강에서는 부동산(아파트) 세금 필수 정보 -취득세편 입니다. 2주택, 3주택, 4주택, 주택 크기, 조정대상지역 여부에 따라 그리고 취득세 중과 예외사항과 생애최초 감면, 출산가구 혜택 등
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부동산을 구입하고
보유하고 있다면
반드시 내야하는 세금이
보유세입니다.
보유세는
재산세와
종합부동산세로
나누어져 있습니다.
오늘은
보유세가
무엇인지
어떻게 계산되는지
절세 방법까지
자세히 알아보도록 하겠습니다.
그럼
바로 시작하겠습니다.
1. 재산세
가. 과세 기준
매년 6월 1일 기준으로 부동산 보유자에게 부과
나. 납부 방법
7월과 9월
2회에 걸쳐
납부
다. 재산세 산정 방법
1. 공시 지가
국토교통부에서
매년 정하는 부동산의 공식가격입니다.
아래의 사이트에서
확인 가능합니다.
부동산공시가격 알리미 사이트입니다.
https://www.realtyprice.kr/notice/town/nfSiteLink.htm
부동산공시가격 알리미
[멸실 등으로 주소가 변경된경우, "공시기준일 검색"선택 후, 변경 전 주소로 조회하십시오.] [멸실 등으로 주소가 변경된경우, "공시기준일 검색"선택 후, 변경 전 주소로 조회하십시오.]
www.realtyprice.kr
2. 공정시장가액비율
공시가격이 재산세를 계산하는 과세표준으로
사용되지 않습니다.
공시가격에 아래의 공정시장가액비율을
곱해서
과세표준 금액을 산출합니다.
| 1세대 1주택자(특례 적용) | 3억원 이하 | 43% |
| 3억원 초과 ~ 6억원 이하 | 44% | |
| 6억원 초과 | 45% | |
| 일반 다주택자 | 전 구간 | 60% |
3. 도시 지역분
대부분의 아파트와 주택은
도시계획구역 안에
위치해있습니다.
따라서
도시 지역분이라는
세금이
재산세에 붙어서 나옵니다.
4. 지방교육세
재산세 × 20%의
지방교육세가
발생합니다.
아래는
공시지가 3억 6천만원에 해당하는
아파트를 보유한
1세대 1주택자의
재산세 산출 내역입니다.
| 공시지가 | 360,000,000원 | |
| 과세표준 | 공시지가 × 44% _3억 초과 ~ 6억 이하 구간에 해당 |
158,400,000원 |
| 재산세 | 감면 세율 적용 (0.05~0.2%) 누진 계산 | 136,800원 |
| 도시지역분 | 과세표준 × 0.14% | 221,760원 |
| 지방교육세 | 재산세(136,800원) × 20% | 27,360원 |
| 총 납부세액 | 재산세 + 도시지역분 + 지방교육세 | 385,920원 |
<참고 과세 구간별 세율>
| 과세표준 6천만 원 이하 | 0.1% |
| 6천만 원 ~ 1억5천만 원 | 0.15% |
| 1억5천만 원 초과 | 0.25% |
<참고 공시가격 9억 이하 주택의 1세대 1주택자의 감면된 과세 구간별 세율>
| 과세표준 6천만 원 이하 | 0.05% |
| 6천만 원 ~ 1억5천만 원 | 0.1% |
| 1억5천만 원 초과 | 0.2% |
재산세의
구조와 산출방법을
알아보았습니다.
재산세 계산기를
통해 쉽게 계산할 수 있지만
부동산 투자자와 소유자라면
기본적인
재산세의 구조를
이해하고 있어야합니다.
보유세 계산기 사이트입니다.
https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/holding
부동산계산기
부동산계산기 DTI DSR LTV 등기수수료 법무사수수료 공인중개사 중개수수료 종합부동산세 재산세 양도소득세 공동명의 임대수익률 대출가능액
xn--989a00af8jnslv3dba.com
2. 종합부동산세
가. 과세 기준
매년 6월 1일 기준
<종합부동산 세 대상자 기준>
| 구분 | 과세 기준 공시가격 합계 |
| 1세대 1주택자 | 12억 원 초과 |
| 2주택자 이상 | 9억 원 초과 |
나. 종합부동산세 계산 방법
1. 공시가격 합산
자신이 보유한 주택의 공시가격을 모두 합산합니다.
2. 공제금액 차감
1세대 1주택자: 12억 원 공제
그 외: 9억 원 공제
3. 공정시장가액비율 곱하기
2024년 기준: 주택은 60%, 토지는 100%
4. 과세표준 산출 → 세율 적용
누진세율 구조로 0.5% ~ 최대 6.0%
5. 누진공제, 세액공제 적용
고령자, 장기보유자에게 최대 80%까지 공제 가능
6. 재산세 차감
이미 낸 재산세만큼은 종부세에서 차감됩니다.
다. 실전 적용
공시지가 14억 주택을 소유한
1세대 1주택자의
종합부동산세 산출 내역입니다.
※ 고령자 및 장기보유자 공제를 받지 못하는 상황을
가정했습니다.
| 1 | 공시지가 | 1,400,000,000 | 입력값 |
| 2 | 과세표준 | 630,000,000 | 재산세 공정시장가액비율 45% 적용 |
| 3 | 재산세 | 1,890,000 | 570,000 원 + 3억원 초과금액의 0.4% |
| 4 | 도시지역분 | 882,000 | 과세표준액의 0.14% |
| 5 | 지방교육세 | 378,000 | 재산세액의 20% |
| 6 | 종부세 공제금액 | 1,200,000,000 | 1세대 1주택으로 공제금액 12억원 |
| 7 | 종부세 과세표준 | 120,000,000 | (공시가격합 - 공제금액) × 공정시장가액비율 60% |
| 8 | 종합부동산세 | 600,000 | 3억 원 이하 세율 0.5% |
| 9 | 재산세 중복분 | 216,000 | 1,890,000 × 216,000 / 1,890,000 |
| 10 | 중복분 차감후 | 384,000 | 재산세 중복분(216,000) 차감 후 종부세 |
| 11 | 농어촌특별세 | 76,800 | 종합부동산세의 20% |
| 12 | 종부세 합산금액 | 460,800 | 종합부동산세 + 농어촌특별세 |
| 13 | 총 납부액 | 3,610,800 | 재산세+지방교육세+도시지역분+종부세+농어촌특별세 |
종합부동산세로
총 460,800원이
나왔습니다.
위의
재산세와 마찬가지로
종합부동산세
계산의 방식은
이해하고 있고
실제 계산은
다양한
계산도구를 활용하여
계산을 하면 됩니다.
종합부동산세 계산기 사이트입니다.
https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/holding
부동산계산기
부동산계산기 DTI DSR LTV 등기수수료 법무사수수료 공인중개사 중개수수료 종합부동산세 재산세 양도소득세 공동명의 임대수익률 대출가능액
xn--989a00af8jnslv3dba.com
라. 납부 시기와 절차
1. 고지 시기
매년 11월 중순
2. 납부 기한
12월 1일 ~ 12월 15일
3. 분납 가능 여부
세액이 250만원 초과 시
2개월 내 분납 가능
3. 재산세 및 종합부동산세 절세 전략
- 재산세와 종합부동산세 절세 전략에서
가장 핵심은
1세대 1주택 유지입니다.
- 다만
세금 부담을 경감하기 위해
가지고 있는 좋은 자산을
매각하는 것은 현명한 일이 아닙니다.
- 따라서
세금 부담과 자산의 상승 가능성 및 상승율을
잘 비교해서 판단을 하는 것이 중요합니다.
- 부동산의
매도가 계획되어 있다면
하반기에 시장에
큰 상승이 있을 것이란
확신이 없다면
6월 1일 전 매도를
진지하게 고려해야 합니다.
재산세와 종합부동산세
모두
6월 1일 기준으로 부과되기 때문입니다.
_이때
중요한 것은
등기 이전까지
6월 1일 이전에 완료되어야
합니다.
- 장기보유 및 고령자 감면 등은
자연스럽게 시간이 흐르면
얻을 수 있는 감면혜택입니다.
-특히
장기보유 및 고령자 감면에 해당되지
않는 경우
부부 공동명의로
되어 있으면
인별 9억원 공제의 효과를 이용한
절세를 할 수 있습니다.
아래는
공시지가 20억 아파트의
1세대 1주택자의
단독 명의와 부부 공동명의인 경우
종합부동산세
산출 비교표
입니다.
| 비교 항목 | 단독명의 | 공동명의 |
| 종부세 공제 | 12억 (일괄 공제) | 인당 9억씩 2명 = 18억 |
| 종부세 과세표준 | 4.8억 | 각자 6천만 원씩 = 총 1.2억 |
| 종부세 산출세액 | 누진세율 | 단일세율(0.5%) → 감소 |
| 종부세 총 납부액 | 높음 (약 220만 원 이상) | 낮음 (수십만 원 수준) |
이상으로
내 집 마련
완벽 준비!
9강
부동산(아파트)
모르면 손해보는 세금 필수 정보 2편
- 보유세
를
마치도록 하겠습니다.
다음 시간에는
부동산 세금의 꽃
10강
양도소득세를
배워보도록 하겠습니다.
감사합니다.
오늘도 파이팅입니다!
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