양도소득세 2편입니다. 2주택자 양도소득세, 조정지역2주택자 양도소득세 방법, 단기보유중과세, 중과세 상황
1년 미만 중과세, 일시적2주택자 비과세조건,비조정지역2주택자 매도순서를 알아보겠습니다.
안녕하십니까.
오늘의 주제는
내 집 마련
완벽 준비!
필수 강의
11강
양도소득세 2편
입니다.
이전 강의를
보고 오시면
이해하시는데
더 도움이 되실겁니다.
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지난
양도소득세 1편에서
우리는
양도소득세의 기본 개념
양도소득세 계산 방법
1주택자 비과세 조건
일시적2주택 비과세 조건
을
배웠습니다.
양도소득세는
취득세
재산세 및 종합부동산세
와
달리
고려 사항이 매우
많다는 것을 알게되었고
절세 계획을
충분히 세우지 못한다면
수 천만원의
세금 차이가 발생할 수 있다는 것을
알게 되었습니다.
오늘
강의도
다양한 상황과
예시를
바탕으로 진행될 예정이기에
내용을
잘 숙지하시기 바랍니다.
목차
1. 양도소득세 중과세율 상황
2. 2주택자 양도소득세 계산(주택 매도 순서)
1. 양도소득세 중과세율 상황
지난 시간
양도소득세의
구조를 배우며
우리는
양도소득세 세율과
비과세 조건을
알게 되었습니다.
그러나
아래의 상황에서는
양도소득세에
중과세가
부과된다는 점을알고
부동산 매수와 매도에참고하시기 바랍니다.
가. 단기 보유 주택 양도
1) 보유기간 1년 미만
양도소득세율 70% 적용
(지방세 7%까지 포함하면 77%)
2) 보유기간 2년 미만
양도소득세율 60% 적용
(지방세 6%까지 포함하면 66%)
EX)
1주택자
비조정지역 주택
4억 매수 6억 매도 = 양도차익: 2억
필요경비 500만원, 보유기간 7개월
| 항목 | 계산식 또는 설명 | 금액 (원) |
| ① 취득가액 | 입력값 | 400,000,000 |
| ② 양도가액 | 입력값 | 600,000,000 |
| ③ 필요경비 | 입력값 | 5,000,000 |
| ④ 양도차익 | ② - (① + ③) | 195,000,000 |
| ⑤ 기본공제 | 법정 공제 | 2,500,000 |
| ⑥ 과세표준 | ④ - ⑤ | 192,500,000 |
| ⑦ 적용세율 | 보유 1년 미만 → 70% 단일세율 | 70% |
| ⑧ 양도소득세 | ⑥ × 70% | 134,750,000 |
| ⑨ 지방소득세 | ⑧ × 10% | 13,475,000 |
| 총 납부세액 | ⑧ + ⑨ | 148,225,000 |
| ※ 참고 사항 보유기간이 1년 미만인 주택을 양도하는 경우, 국세청 규정에 따라 양도차익에 대해 단일세율 70%가 적용되며, 이때는 누진세율, 누진공제, 장기보유특별공제 모두 적용되지 않습니다. 기본공제 250만 원은 적용 가능합니다. |
||
1년 이내보유 후 매도 시
2억의 양도차익에 대해
약 1억 5천만원의
양도소득세가 발생했습니다.
투자로 접근했다면
주택 매수 후 2년 미만으로는
팔지 않는다고 생각해야합니다.
나. 조정대상지역 내 다주택자
1) 2주택자: 조정대상지역 내 주택 양도하는 경우
기본세율에 20% 추가
_주택 2채 중
1채는 비조정지역, 1채는 조정대상지역일 경우에도
조정대상지역의 주택 매도 시 중과세 적용
2) 3주택자 이상 보유자: 조정대상지역 내 주택 양도하는 경우
기본세율에 30% 추가
다주택자 중과세율은
26년 5월 9일 까지 한시적 유예 중
EX)
2주택자
조정대상지역 내 아파트
8억 매수 후 12억 매도 = 양도차익 4억
필요경비 1500만원, 4년 보유
| 항목 | 계산식 또는 설명 | 금액 (원) |
| ① 양도가액 | 입력값 | 1,200,000,000 |
| ② 취득가액 | 입력값 | 800,000,000 |
| ③ 필요경비 | 입력값 | 15,000,000 |
| ④ 양도차익 | ① - (② + ③) | 385,000,000 |
| ⑤ 장기보유특별공제 | 중과세율 적용 시 불가 | 0 |
| ⑥ 기본공제 | 중과세율 적용 시 불가 | 0 |
| ⑦ 과세표준 | ④ - 공제 없음 | 385,000,000 |
| ⑧ 적용세율 | 기본세율 + 20%p 중과 = 60% | 60% |
| ⑨ 양도소득세 | ⑦ × 60% | 231,000,000 |
| ⑩ 지방소득세 | ⑨ × 10% | 23,100,000 |
| 총 납부세액 | ⑨ + ⑩ | 254,100,000 |
| ※ 참고 사항 1. 조정지역 내 다주택자가 해당 지역 주택을 양도할 경우, 중과세율이 적용됩니다. 2. 중과세율이 적용되면 일반적인 기본공제(250만 원) 및 장기보유특별공제는 물론, 누진공제도 배제됩니다. 3. 누진공제는 기본세율 체계(6~45%)에서만 제공되며, 단일 중과세율(60%) 적용 시에는 제외됨이 국세청 실무 기준입니다. |
||
2주택자가
조정대상지역 내 아파트를
4억의 양도차익으로 매도하면
양도소득세가
2억 5천만원이 나옵니다.
수익의 62%를 세금으로
내야 합니다.
2주택자가
피치못할 사정으로
조정대상지역 아파트를 매도해야한다면
무조건
비조정지역아파트를 우선적으로
매도하고
조정대상지역 아파트를 매도해야합니다.
2. 2주택자 양도소득세 계산(주택 매도 순서)
일시적 2주택자 혜택을
못 받는
2주택자가
주택 2채를 전부 팔아야하는 상황에서
따라야 하는 매도 순서입니다.
그리고
이러한 매도 순서에 따른
세금 차이가 발생하는 이유는
2주택에서
주택 1개를 팔고
1주택이 되면
1주택 비과세 조건에 해당하는 경우
비과세 가능하다
라는
절대 명제가 있기 때문입니다.
아래의 예시를
통해 설명해보겠습니다.
2주택 모두 비조정지역에 해당하는 경우
2주택 모두 보유기간 2년 이상
1. 2채의 주택 중 양도차익이 적은 매물부터 매도
2. 이후 1주택이 되면 1주택 비과세를 받고 매도
위의 순서가 정석입니다.
아래는 예시입니다.
내가 실거주를 하고 있어도
보유 기간 및 거주기간이 더 길어도
양도차익을
기준으로
매도 순서를 정해야합니다.
| 주택 | 보유기간 | 양도차익 | 매도 시기 | 세금 여부 |
| A주택 | 5년 이상 실거주 |
1억 | 먼저 매도 | 약 1500만원 |
| B주택 | 3년 이상 | 3억 | 나중에 매도 | 1세대 1주택 비과세 |
_2채 전부 매도 후
새로운 집(C)을 매수하여
실거주를 하려고 합니다.
이때는
C주택 계약(24년 1월)_잔금(24년 9월 1일) 길게 설정
A주택 매도(24년 3월 1일)
B주택 매도(24년 5월 1일)
C주택 잔금 및 입주(24년 9월 1일)
를 통해
C주택
취득세를 1주택으로 세팅할 수 있습니다.
이상으로
내 집 마련
완벽 준비!
필수 강의
11강
양도소득세 2편
을
마치도록
하겠습니다.
다음 시간에는
12강
다주택자 양도소득세 절세 방법
다주택자 일시적2주택 비과세 혜택 방법
감사합니다.
오늘도 파이팅입니다!
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