부동산(아파트) 모르면 손해보는 세금 필수 정보 5편입니다.
다주택자 양도소득세 절세방법, 다주택자도 일시적 2주택 혜택 가능?!, 공동명의 장점, 보유기간 재산정
2024두55426판결의 해설
안녕하십니까.
오늘의 주제는
내 집 마련
완벽 준비!
12강
양도소득세 3편_
다주택자 양도소득세 절세 방법
다주택자도 일시적2주택 혜택 가능?!
입니다.
이전 강의를
보고오시면
이해하시는데
더 도움이 되실겁니다.
1강 부동산(아파트) 구입 시 예산 세우기 법칙
2강 부동산(아파트) 입지 분석의 핵심 1편
3강 부동산(아파트) 입지 분석의 핵심 2편
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9강 부동산(아파트) 세금 필수 정보_재산세 및 종합부동산세
10강 부동산(아파트) 세금 필수 정보_양도소득세 1편
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지난 시간에 이어
오늘은
양도소득세의
마지막 시간입니다.
3주택 이상의 다주택자를 위한
양도소득세 절세방법과
최근 논란이 많은
3주택자도 일시적 2주택 혜택
가능한가에
대해
논의해보도록 하겠습니다.
그럼 바로 시작하도록 하겠습니다.
목차
1. 다주택자 양도소득세 절세 방법
2. 다주택자도 일시적 2주택 혜택 가능?!
1. 다주택자 양도소득세 절세방법
1. 조정대상지역 여부에 따라 전략을 구분한다.
가. 조정대상지역
기본세율 + 30%p 중과세율이 적용된다.
장기보유특별공제가 적용되지 않는다.
1세대 1주택 비과세 요건 충족이 매우 어렵다.
나. 비조정지역
중과세율이 적용되지 않는다.
장기보유특별공제가 적용 가능하다.
기본공제 250만 원도 가능하다.
※ 현재 26년 5월 9일까지 다주택자의 중과세율이 유예중입니다.
| 지역 | 조정지역 | 비조정지역 |
| 기본세율 | 적용 | 적용 |
| 중과세율 | 적용 (2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p) | 적용되지 않음 |
| 장기보유특별공제 | 적용되지 않음 | 적용 가능 (보유만 한 경우 최대 40%) |
| 1세대 1주택 비과세 | 요건 매우 까다로움 (거주 요건 포함) | 비교적 용이 (보유만 2년 이상이면 가능) |
| 실효세율 부담 | 매우 높음 (양도차익 크면 70% 이상 세율도 가능) | 일반 세율 적용으로 상대적으로 낮음 |
| 절세 전략 방향 | 중과 회피 및 비과세 구조 설계가 핵심 | 장기보유, 필요경비 인정 등 기본 공제 전략 활용 |
2. 비조정지역부터 먼저 양도한다.
가. 비조정지역은 중과세율이 없기 때문에 세 부담이 적다.
나. 장기보유특별공제와 기본공제를 모두 활용할 수 있다.
다. 양도차익이 큰 주택도 절세할 수 있다.
라. 조정대상지역 내 주택은 가장 마지막에 양도하여 중과세율을 피한다.
3. 배우자 또는 자녀에게 증여 후 5년 이후 양도하는 방법을 고려한다.
가. 고가 주택을 배우자나 자녀에게 일부 증여한다.
나. 증여 후 5년이 지나면
수증자와 증여자 각각 양도세 납부 주체가 된다.
다. 과세표준이 분산되어 누진세율 부담이 줄어든다.
라. 단, 증여 후 5년 이내에 양도하면
합산과세되므로 유의해야 한다.
4. 조정대상지역 해제를 활용한다.
가. 조정대상지역은 주기적으로 해제·지정된다.
나. 해제 이후 양도 시 중과세율 적용을 피할 수 있다.
다. 국토교통부 고시를 통해 반드시 확인해야 한다.
5. 6월 1일 이전 양도를 통해 보유세도 함께 절세한다.
가. 종합부동산세·재산세는
매년 6월 1일 기준 소유자에게 부과된다.
나. 5월 말 이전에 소유권 이전(등기)이 완료되면
보유세를 절감할 수 있다.
6. 공동명의를 활용한다
사례를 통해 설명을 드리겠습니다.
조정대상 지역 내 2주택자(2채 모두 조정대상지역 소재)
취득가액 13억
양도가액 18억
필요경비 단순 비교를 위해 반영안함
실거주 X
5년간 보유
| 항목 | 단독명의 | 공동명의 (1인 기준) |
| ① 양도차익 | 500,000,000원 | 250,000,000원 |
| ② 장기보유특별공제 (보유 5년, 10%) | 50,000,000원 | 25,000,000원 |
| ③ 기본공제 (1인당 250만원) | 2,500,000원 | 2,500,000원 |
| ④ 과세표준 | 447,500,000원 | 222,500,000원 |
| ⑤ 양도소득세 | 153,060,000원 | 65,150,000원 |
| ⑥ 지방소득세 (양도세 × 10%) | 15,306,000원 | 6,515,000원 |
| 총 납부세액 | 168,366,000원 | 143,330,000원 (2인 합산) |
| 공동명의의 경우 단독 명의보다 약 2500만원의 세금 절감이 가능합니다. 또한 현재 26년 5월 9일까지 다주택자 양도소득세 중과세가 유예되어 있습니다. |
||
2. 다주택자도 일시적 2주택 혜택 가능?!
25년 2월 13일
선고된
2024두55426 판결로 인해
3주택자도
일시적 2주택 혜택 가능에 대한
논란이 커지고 있습니다.
먼저
기존에
3주택자도 일시적 2주택 혜택을 받을 수 있었던
사례를 분석해보겠습니다.
이때
선행되어서 이해해야하는 부분은
보유기간 재산정 제도 폐지에
(24년 1월 1일 이후 양도분부터)
대한
이해입니다.
보유기간 재산정 제도란
다주택자가
마지막으로 남은 1채를 기준으로
그 보유기간을
최종 1주택이 된 날로부터
새롭게 기산
입니다.
EX)
3주택자가 된 후 2채를 양도하고
마지막 1주택을 양도
| 구분 | A주택 | B주택 | C주택 |
| 취득일 | 2016.01.01 | 2018.01.01 | 2020.01.01 |
| 양도일 | 2022.01.01 | 2023.01.01 | 2024.03.01 ← 최종 1주택 양도 |
1. 과거 제도 (2023년까지 적용)
보유기간 계산: 최종 1주택이 된 날 → 2023.01.01부터 보유기간 산정
C주택 보유기간: 2023.01.01 ~ 2025.03.01 → 1년 2개월
이 경우, 2년 보유요건은 미충족
그러나
24년 1월 1일 양도분부터
보유기간 재산정 제도가 폐지되었습니다.
2. 현재 제도 (2024.1.1. 이후 양도)
보유기간 계산: 취득일 기준 → 2020.01.01부터 보유기간 산정
C주택 보유기간: 2020.01.01 ~ 2024.03.01 → 5년 2개월
현재는 기존 보유기간 전부 인정
장기보유특별공제나 2년 이상 보유 요건 모두 유리하게 적용 가능
이런 보유기간 재산정 제도 폐지 덕분에
기존에는
3주택자도 일시적 2주택 혜택을 받을 수 있었습니다.
EX)
| 구분 | 주택 1(A주택) | 주택 2(B주택) | 주택 3(C주택) | 비고 |
| 취득일 | 2015.01.01 | 2017.01.01 | 2019.01.01 | 3주택 보유 상황 |
| 보유 순서 | 1번째 주택 | 2번째 주택 | 3번째 주택 | |
| 양도일 | 2020.01.01 (A주택 매도) | 2021.05.01 (B주택 매도) | 보유 중 | A주택 양도로 2주택 상태 전환 |
| 특례 적용 주택 | – | B주택 | – | B주택 양도 시 ‘일시적 2주택’ 적용 |
| 적용 근거 | B주택 구입 후 1년이 지난 후 C주택 구입 2년 이상 보유 C주택 구입 후 3년 이내 매도 _1후/2보/3이내 일시적 2주택자 비과세 조건 충족 |
|||
3. 2024두55426 판결로 이후
판결문의 핵심
“구 소득세법 시행령 제155조 제1항 제1호는 국내에 1주택을 소유한 1세대가 신규 주택을 취득함으로써 일시적으로
2주택이 된 경우를 전제로 한 규정으로 보아야 한다.
따라서 국내에 2주택을 소유한 1세대가 신규 주택을 취득함으로써 3주택이 되었다가 종전의 주택 중 1주택을 처분하여 2주택이 된 경우는 구 소득세법 제155조 제1항 제1호에 따른 양도소득세 비과세 대상에 해당하지 않는다.”
해설
대법원은
**일시적 2주택 비과세 특례 조항(시행령 제155조)**은
애초에 1주택자가 신규주택을 취득하여 2주택이 된 경우만을 전제로 한다고
명확히 판시.
따라서
기존에 이미 2주택 이상 보유 중이던 자가
신규주택을 사거나 기존 1채를 먼저 팔고 2주택 상태가 되어도,
일시적 2주택 특례는 적용되지 않는다.
즉, 3→2 구조는 비과세 불가,
1→2 구조만 인정.
“조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고,
합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니한다.”
해설
조세법률주의 원칙을 강조한 문장으로,
세법은 국민에게 의무를 부과하는 만큼 명시된 법 문구대로만 해석해야 하며,
유사하다고 보이는 사안에 유추하거나 확대 적용하는 것 자체가 위법이라고 판시.
즉,
일시적 2주택 특례는 '명시된 요건에 딱 맞는 경우에만' 허용되며,
예외 적용, 유추 적용은 절대 불허.
“3주택을 보유한 1세대가 그중 1주택을 처분하여 2주택을 보유하게 된 경우는 소득세법 제89조 제1항 제3호 나목,
시행령 제155조 제1항 제1호에서 정한 비과세 특례의 대상에 해당하지 않는다.”
해설
3주택자가 1채를 매도하여 2주택자가 된 경우,
남은 주택을 매도하면서 ‘일시적 2주택 비과세’를 주장하는 구조는
위 조항의 적용 대상이 아님을 다시 한번 명확히 언급.
이는 기존 실무·예규에서 일부 허용되던 해석과 상반되며,
앞으로의 실무에서 해당 구조는 전면 배제됨
4. 현재 상황
다만 위의
2024두55426 판결
의 경우
보유기간 재산정 제도가 폐지되기 전의
사례에 대한
법률적 해석으로
현재
보유기간 재산정 제도가 폐지된 이후의
사례에서는 적용이 되지않는다는
주장도 많습니다.
이제는 국세청에서
어떤 판단을 하는지가
중요합니다.
다만
대법원에서 판례가 나왔기에
앞으로
3주택자의 일시적 2주택 혜택 전략은
쉽지 않을 것으로 생각됩니다.
다른 엑시트 전략을 고민해보고
좋은 방법이 나오면
공유해드리도록 하겠습니다.
내집 마련
필수 강의가 마무리되었습니다.
이제
부동산(아파트)를
구입하기 위한
기초적인 지식은
모두 준비되었습니다.
여러분이
쌓은 지식을 바탕으로
이제는
합리적인 행동에 나서기를
응원하겠습니다.
저는 부동산 투자자 노트로
돌아오도록 하겠습니다.
감사합니다.
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