부동산 계약의 핵심 절차부터, 가계약금 송금, 특약사항 작성, 중도금 납부, 잔금 처리까지
실제 매매 계약 흐름에 맞춰 꼭 알아야 할 내용을 정리했습니다.
계약서 작성 시 실수 없이 준비할 수 있도록 체크리스트도 함께 제공합니다.
안녕하십니까.
오늘의 주제는
내 집 마련
완벽 준비!
6강
부동산 계약 필수 정보
입니다.
1강~5강까지
내용을 보고 오시면
이해하시는데
더
도움이 되실겁니다.
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지난
시간에
우리는
예산
입지
아파트 자체 상품성
매물 확인
까지
하고
마음에
드는 매물을
계약하려고
마음 먹었습니다.
오늘은
계약서 작성의
실전으로
시간의 흐름에
따라
강의 내용을 구성하도록
하겠습니다.
1. 가계약금 송금
매물을 확인하고
고민을 하고
계약을 결심했습니다.
그럼
부동산을 통해
매도자의 계좌가 나오고
우리는 가계약금을
송금합니다.
_매도자의 신분증과
등기부등본 확인은
필수입니다.
이때
부동산 시장이
상승기고
내가 꼭 들어가고 싶은 집이라면
가계약금도
1천만원 이상 송금하는 것이좋습니다.
저는
가계약금으로 3천만원을
송금한 적도 있습니다.
가계약금에는정해진 금액이 없습니다.
다만
부동산 상승기에는
매도자가
배상배액을 통해
가계약을 해지할 수 있기에
가계약금도
높은 금액으로 송금하는 것이
계약파기를 막는 길입니다.
_20년 11월 경
분양권을 구입하려고
가계약금으로
1천만원을 보냈는데
배상배액을
받은 적이 있습니다.
그리고
가계약금 송금을
할 때
매도인의 주민등록증과
등기부등본상의 소유주를
확인하여
매도인 본인 통장으로
가계약금을 송금해야
합니다.
앞으로
송금할 모든 금액은
매도인 소유 통장으로
송금해야함을
명심하시길 바랍니다.
2. 계약서 작성
가계약금을
송금하고
계약일을 잡습니다.
안전한 전세계약
구하기에서
말씀드렸듯이
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_위의
안전한 전세 구하기 글을
읽어보시고
등기부등본이나 건축물대장
부동산 중개인 확인
등
전세를 구하듯이
꼼꼼히 확인하시면
매매계약에서도
문제없이
진행가능합니다.
가계약금
송금 후
계약서 작성 전에
계약서에서
원하는 내용을
부동산에게 이야기하는 것이
좋습니다.
계약서 쓰는 당일
매도인과 함께 있는 상황에서는
협상에 한계가 있기 때문입니다.
그리고
매매계약에서는
꼭 특약사항으로
넣어야할 것은 없습니다.
그래도
넣는다면
1. 매수인은 현장을 확인하였고
현상태대로 매수하며
고지되지 않은 중대하자
보일러누수, 일반 누수, 배관 등이
매도 6개월 이내 발생하였을 경우와
잔금일까지 중대하자가
발생한 경우 매도인이 하자의 수리를 책임진다.
_이것도
표준계약서와 민법으로
커버가 가능한 내용이라
굳이 안 넣어도 됩니다.
그리고
매수 후 내가 인테리어 공사를 하면
하자 수리를
매도인에게 청구하기
힘듭니다.
2. 등기사항전부증명서상 근저당권 0000은행 채권최고액 금 0000원이 있으나
계약일(또는 잔금일)에 전액상환 및 말소하기로 한다.
_부동산에 근저당이 설정되어
있는 경우에 넣으면 됩니다.
집주인이 살고 있으면
보통 근저당이 설정되어 있을겁니다.
3. 전세 낀 물건 매매 시
가. 매수인이 실거주할 경우
- 잔금일에 반드시 세입자가 퇴거한다.
세입자가 퇴거하지 않아 발생하는
모든 문제 및 비용은 매도인이 책임진다.
나. 갭투자인 경우
- 현 세입자의 계약갱신청구권 여부에 대해서만 기록
정도 넣으시면 됩니다.
기타 다양한 권리 사항과
계약 이행과 관련된
사항은
표준계약서에
이미 다 포함되어 있습니다.
이때
또 하나
중요한 것이
부동산 상승기나
꼭 계약하고 싶은 매물일 경우
중도금 납부일을
넣는 것입니다.
가계약금을 넣어도
계약서를 쓰고 계약금을
넣고도
매도인은
배상배액을 통해
계약을 파기할 수 있습니다.
그러나
중도금을 1회만이라도
납부하게 되면
매도인이
배상배액을 통해
계약을 파기할 수 없습니다.
_반대로
매수인도 계약금 포기 조건으로
계약을 포기할 수 없고
매도인과 합의를
해야합니다.
이때
중도금의 금액 및 납부 일시는
자유롭게 정하시면 됩니다.
계약 파기를 막는
중도금 금액의 하한이나 상한
납부일시의 기준은 따로 정해져 있지 않습니다.
마지막으로
계약금과 중도금(납부 시)
모두
매도인
본인 통장으로
꼭 입금하여야 합니다.
4. 잔금 납부일
먼저
잔금일은
평일 오전으로
하시기 바라겠습니다.
당일 이사를 안하더라도
평일 오전으로 해야
은행 업무 및
소유권 이전 등기 신청
을
원활하게 진행할 수 있습니다.
그리고
사전에 준비해야하는 사항으로
1. 1일 이체한도 상향
2. 법무사 섭외
_법무사의 경우 부동산중개소에서
소개해주는데
법무통에서 견적 내보시고
비교해서 섭외하면 됩니다.
법무사 선정의
절대 유일한 1가지 원칙은
싼 가격입니다.
잔금일 당일
준비물
매매계약서/신분증/주민등록등본/도장
입니다.
그리고
잔금일 당일이
되었습니다.
부동산 중개인과 법무사가
진행을 하기에
우리는 걱정할 것이
없습니다.
아래의 사항을
확인만 해주시면 됩니다.
1. 등기부등본 확인 및
근저당권 상환 말소하기
당일에도 마지막으로
등기부등본을 확인하고
변동사항을 체크합니다.
매도인의
대출로 근저당권이
설정되어 있다면
잔금 납부와 동시에
매도인의 대출이
상환되어야 합니다.
저는
부동산에서 잔금을 납부함과 동시에
매도인의 대출 상환을 확인합니다.
_보통 매도인이
상환계좌를 미리 받아와서
당일에 바로 상환 가상계좌로 입금합니다.
매도인의 대출 상환이 확인되면
법무사가 필요서류를 챙겨서
근저당 말소와 소유권 이전을 진행합니다.
2. 매물 상태 확인
매물 상태도 마지막으로 한번 더 꼭 점검합니다.
3. 관리비, 가스비 정산 확인
잔금일까지의
관리비와 가스비를
정산하고
영수증을 확인합니다.
4. 선수관리비 납부확인서 받고
매도인에게 지불하기
선수관리비는
매도인이 냈던 비용으로
우리가 매도인에게
지불해야하는 비용입니다.
납부확인서를 통해
금액을 확인할 수 있습니다.
5. 기타
마스터키, 카드키, 빨래 건조대 리모컨 등
다양한 부속품들이 있습니다.
이것은
부동산 중개인이 챙겨줍니다.
이상으로
내 집 마련
완벽 준비!
6강
부동산 계약 필수 정보
을
마치도록 하겠습니다.
다음 시간에는
7강
부동산(아파트) 구입 시 총 비용 계산
을
배워보도록 하겠습니다.
감사합니다.
오늘도 파이팅입니다!
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