안녕하십니까.
오늘의 주제는
안전한 전세 구하기
필수 강의!
1강
전세사기 유형
계약 전 확인 사항
입니다.
최근 몇 년간
전세 사기가
사회적으로
큰 문제가 되었습니다.
그리고
이러한 전세 사기
대부분이
청년층에서
일어나
안타까움이
더 컸습니다.
사회 초년생인
청년들이
사회생활을 시작하며
큰 돈을
대출받아
전세를 들어갔는데
이 돈을
돌려받지 못하니
너무나
안타까운 일입니다.
저도
사회생활을 시작하고
처음에는 월세를 살고
전세를 살다가
신혼집도 전세로
시작을 했습니다.
처음 전세 계약을 할 때
큰 돈을
이체하며
두려웠던 느낌이
아직도
기억납니다.
그리고
후에는
임대인의 입장으로
여러 번의
전세 계약을 체결했습니다.
이러한
경험과 조사를 바탕으로
안전하게 전세를
구하는 방법에 대해 말씀드리도록
하겠습니다.
바로 시작하도록
하겠습니다.
1. 전세 사기 유형
1. 깡통 전세
매매가 대비 전세가가 높은 매물
(전세가율 80% 이상)
_EX) 매매가 1억
전세가 8천만원 이상
전세가율 80%
매매가 1억
전세가 9천만원 이상
전세가율 90%
을
높은 전세 보증금으로
전세 계약하고
임대차 계약 종료 후 보증금 반환을
실행하지 않은 경우
_처음부터 사기를
치려는 목적이
아니라
역전세를 맞거나
임대인 개인 사정으로
보증금 반환이
이루어지지 않는 경우도
많습니다.
그래도
보증금 반환을
고려하지 않고
무리하게 투자를 했다는 점은
임대인의 귀책사유입니다.
따라서
전세를 구할 때
전세가율이
높은 매물은
주의를 기울여야
합니다.
이때
전세 매물
거래가 잘되는지
여부가 중요합니다.
전세가율이 높다는 말은
매물이 있는 곳에
전세를 구하는 사람이
많다는 의미도 되기
때문입니다.
그래서
전세
거래가 활발하고
잘 되는 곳이라면
어느 정도 안전하다고
생각할 수 있습니다.
2. 전입신고 당일 임대인 대출 실행
임차인이
전세 계약 후 잔금을 치르고
전입 신고와 확정일자를
받았으나
그 효력이 발생하기 전
_전입 신고의 경우
효력이
전입신고 후
다음날 0시 부터 발생
EX)
2025년 3월 3일 전입신고
2025년 3월 4일부터 대항력 발생
임대인(A)이
3월 3일 잔금을 받고
바로
다른 사람(B)에게 소유권을 넘기고
B가 주택담보대출을 실행
_이 경우
임차인 보증금보다
주택담보대출 근저당이
선순위 채권이 되어
경매로 넘어가면
임차인 보증금이
주택담보대출보다
후순위가 되어
전세 보증금을
전액 못 받을 가능성 100%
입니다.
임차인의대항력은
전입일자와
확정일자 중에
늦은 날짜 기준으로
정해집니다.
3. 명의 신탁/대리인 사칭
집주인이 아닌 사람이
신분증, 인감도장 등을 위조해
집주인인 것처럼 계약 체결 후 잠적
4. 다중 계약
한 채의 오피스텔을
여러 명에게
동시에 계약
신축 오피스텔
입주 초기 및
등기 전일 때 발생
5. 중개인으로 인한 피해
폐업 신고된 공인중개사의
상호 및 명함을 소지하고
중개사무소등록증
사업자등록증 사본을 게시하고
무등록 중개행위를 통해
전세 사기에 가담
이상으로
5가지 전세사기 유형에
대해 알아보았습니다.
대표적인 전세사기 유형으로
우리가 철저히
대비만 한다면
충분히 막을 수 있습니다.
2. 계약 전 확인 사항
1. 등기부등본 및 건축물대장 확인
먼저
등기부등본부터 보겠습니다.
https://www.iros.go.kr/index.jsp
인터넷등기소
www.iros.go.kr
등기부등본만
잘 확인해도 위험한 전세 계약의
90%는 예방할 수 있습니다.
그리고 등기부등본 보는 법이
어렵지 않으니
아래의 내용을 잘 읽어주시기
바랍니다.
표제부는
해당 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적등을
이야기합니다.
거래하려는 지번과
등기부등본상의 지번을
확인합니다.
갑구는
해당 부동산의 소유주가 나옵니다.
맨 마지막에 있는 사람이
현재 소유주입니다.
갑구에서는
가등기, 가처분, 가압류, 압류, 경매 등의
용어가 있는지
확인해서
현재
소유자에게
법적 문제가 없는지 확인해야 합니다.
또한
계약하는 상대가
현재 소유주인지 확인해야합니다.
_빨간색으로
줄이 쳐진 것은
삭제되었다는 의미입니다.
소유자는 마지막에 있는
사람만 확인하면 됩니다.
을구에는
근저당, 저당권을
꼭 확인해야합니다.
근저당/저당권이란
부동산을 담보로 돈을 빌렸다는
뜻입니다.
대표적으로 주택담보대출이 있습니다.
을구에
근저당/저당권이
적혀있지
않으면
해당 부동산을 담보로
대출을 받지 않았다는 뜻입니다.
_아래 사진에는
6억 5천만원의
근저당권이
잡혀있다는 뜻입니다.
아파트에
집주인이
거주하고 있으면
대부분
근저당이 잡혀있습니다.
그러나
현재
전세세입자가
살고 있는 집이라면
근저당/저당권이
없는 것이
정석입니다.
그리고
전세권 설정, 임차권 설정
이
을구에
적혀있으면
유의해야 합니다.
특히
임차권 설정이
되어있으면
다른 매물을 알아보는 것이
좋습니다.
또한
다가구 주택은
전세 계약을 추천드리지 않습니다.
등기부등본에서
다가구 주택의
선순위 보증금을
확인할 수 없기 때문입니다.
이 부분은 추후에
따로 글을 작성하도록 하겠습니다.
_다가구 주택/다세대 주택 구분
다가구 주택 전세가 위험한 이유
다가구 주택과 다세대 주택은
외관상으로 구분이 안됩니다.
아래와 같은 빌라 형태가
다가구 주택 또는 다세대 주택의
형태입니다.
여기서 간단히 설명하면
다가구 주택은 여러 호실이 있지만
주인이 한 명
다세대 주택은 여러 호실 각각
주인이 있습니다.
끝으로
공인중개사 사무실에서
등기부등본을 확인할 때
열람일시를
꼭 확인하고
집에서
직접 열람하여
한번 더 확인하는 것을
추천드립니다.
다음으로
건축물 대장입니다.
_건축물 대장은
등기부등본과 달리
무료로 열람 가능합니다.
https://www.gov.kr/search?srhQuery=%EA%B1%B4%EC%B6%95%EB%AC%BC%EB%8C%80%EC%9E%A5%EC%97%B4%EB%9E%8C
통합검색 | 정부24
수수료 면제 또는 감면민원은 어떤 것들이 있나요? 수수료 면제또는 감면민원은 총 47종이며 "주민등록표등(초)본, 자동차등록원부 등(초)본 발급/ 열람 , 건축물 대장 등(초)본 발급/ 열람 , 출입
www.gov.kr
건축물 대장에서
아래와 같이
위반 건축물이라는
표시가
있으면
법적으로 문제가 있는 건물로
절대 계약을 진행하면
안됩니다.
2. 임대인 정보 확인
임대인이
안전하게 믿을 수 있는
사람인지 확인하는
절차입니다.
Hug
안심전세앱에서
https://apps.apple.com/kr/app/%EC%95%88%EC%8B%AC%EC%A0%84%EC%84%B8/id1633013098
안심전세
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확인할 수 있습니다.
또는
미납국세 열람 방법으로
세무서 방문을 통해
확인할 수 있습니다.
절차는
인터넷에 검색해보시면
됩니다.
그러나
저는 임대인이 직접
국세, 지방세
완납증명서를
준비해서
계약을 진행하는 것을 추천드립니다.
요즘
전세사기로 인해
임대인들도
증명서 제출에
크게 거부감이 없습니다.
완강히 거부하거나
굉장히 불쾌감을 드러내는
사람이라면
아예 계약을 하지 않는 것이
낫습니다.
계약 전부터도
이런 태도를
가진 사람이라면
추후에
전세살이를 하면서도
보증금 반환 시에도
임차인이
힘들기 마련입니다.
3. 공인중개사 정보 조회
Hug
안심전세앱에서
확인이 가능합니다.
또는
아래 사이트에서
공인중개사
관련 정보를 확인할 수 있습니다.
관련 정보로는
정상영업 여부
중개업소 등록증
중개사 자격증
손해배상 책임증서
등을
확인하면 됩니다.
https://www.vworld.kr/dtld/broker/dtld_list_s001.do
브이월드
국가가 보유하고 있는 공개 가능한 공간정보를 모든 국민이 자유롭게 활용할 수 있도록 다양한 방법을 제공합니다.
www.vworld.kr
그리고 계약 시에는
꼭
공인중개사와 진행을 해야합니다.
중개보조원의 중개는 불법입니다.
4. 전세보증보험 가입 여부 확인
전세보증보험 가입
가능 여부를
공인중개사를 통해 확인합니다.
_전세 보증금 및 선순위 채권의 합이
아파트나 오피스텔의
KB 부동산 시세의 90% 이내
비아파트
(연립, 다세대, 단독, 다중, 다가구 등)
주택 가격의 126% 이내
(공시가격의 140% × 90%)
끝으로
꿀팁이
한 개 있는데
보통
전세 구할 때
여러 매물을 보고
당일에 정하는 경우가
많습니다.
그때
공인중개사 사무실에
다시 가서
매물 관련 사항을 확인하며
미리 원하는 특약 사항에
대해
공인중개사분께
이야기 해놓는 것이 좋습니다.
계약서를 쓸 때는
임대인도 함께 있기에
임차인이 이야기하는 특약을
계약서에 모두 넣기가
쉽지 않습니다.
그러나
미리 공인중개사분께
원하는 특약을 이야기해놓으면
계약서에 특약을
넣는 것이
수월합니다.
이상으로
안전한 전세 구하기
필수 정보
완벽 정리!
1강
전세사기 유형
계약 전 확인 사항
을
마치도록 하겠습니다.
다음 강의에서는
계약 시 확인 사항
계약 시 필수 특약
보증 보험 가입 조건을
다루어보도록 하겠습니다.
소중한
전세보증금을
안전하게
지킬 수 있도록
필수 정보를
알려드리겠습니다.
오늘도 파이팅입니다!
안전한 전세 구하기 필수 강의! 2강_계약 시 확인 사항/전세 계약 시 필수 특약/잔금일 확인 사항_
안녕하십니까. 오늘의 주제는안전한 전세 구하기필수 강의! 2강 계약 시 확인 사항 계약 시 필수 특약 잔금일 확인 사항 입니다. 지난 글을보고 오시면이해하시는데더 도움이되실겁니다.
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