안녕하십니까.
오늘의 주제는
안전한 전세 구하기
필수 강의!
2강
계약 시 확인 사항
계약 시 필수 특약
잔금일 확인 사항
입니다.
지난 글을
보고 오시면
이해하시는데
더 도움이
되실겁니다.
안전한 전세 구하기 필수 강의! 1강_전세사기 유형 및 계약 전 확인 사항/등기부등본 보는 법/보
안녕하십니까. 오늘의 주제는안전한 전세 구하기필수 강의! 1강전세사기 유형계약 전 확인 사항 입니다. 최근 몇 년간 전세 사기가 사회적으로큰 문제가 되었습니다. 그리고이러한 전
fightingssam.tistory.com
지난 강의에서는
전세 계약 전까지
우리가 확인해야하는
필수 사항을
확인했습니다.
1. 등기부등본 확인
_가장 중요합니다.
2. 건축물대장 확인
3. 임대인 정보 확인
_국세 및 지방세 미납 여부, 상습 채무 불이행자 명단 조회
4. 공인중개사 정보 확인
을 하고
공인중개사 분께
원하는 특약사항을 이야기하고
가계약금을
_/가계약금/
/계약금/
/잔금/
모두 임대인 통장으로
입금해야 합니다.
넣고
계약 날짜를 잡았습니다.
그럼
바로 시작하도록 하겠습니다.
1. 계약 시 확인 사항
그리고
계약 당일이 되었습니다.
계약 시
우리는
아래와 같은 사항들을
한번 더 확인합니다.
1. 등기부등본 및 건축물대장 확인
가계약 전에
중개사무소에서 확인하고
우리가 집에서도 한번 더 확인했습니다.
계약일에
변동 사항이 있는지
한번 더 확인합니다.
https://www.iros.go.kr/index.jsp
인터넷등기소
www.iros.go.kr
2. 임대인 신분증 확인
임대인 신분증을
확인합니다.
3. 국세 및 지방세 완납증명서 확인
임대인의
국세 및 지방세 완납증명서를
확인합니다.
_정부24에서
인터넷으로
간단히 발급 가능합니다.
안가지고 오면 중개사무소에서
출력 가능합니다.
https://www.gov.kr/mw/AA020InfoCappView.do?CappBizCD=12100000011
납세증명서 발급 | 민원안내 및 신청 | 정부24
접속량이 많아 접속이 불가능합니다. 잠시 후 다시 접속해주세요
www.gov.kr
4. 주택임대차표준계약서 확인
주택임대차 표준계약서를
이용하여
계약을 진행합니다.
법무부에 등재되어있는
표준계약서를
첨부해드립니다.
5. 대리인 계약 시
신분증
인감증명서
인감도장
위임장(위임의 범위)
를
확인합니다.
신분증
임대인과 대리인 모두의 신분증 사본 필요
인감증명서와 인감도장은
임대인 명의로 발급되어야하며
위임장에 찍혀있는 인감도장이
동일한지 확인해야
합니다.
_다만
저는 웬만하면
임대인 본인과 계약을
진행하는 것을 추천합니다.
6. 계약금 입금은 임대인 본인 통장으로
가계약금
계약금
잔금
전세 계약 시
임대인에게 보내야하는
모든 금액은
임대인 통장으로
입금해야 합니다.
7. 계약서 작성 후
은행에서 전세 대출 상담을 하며
보증보험 가입
가능 여부를
다시 한번 확인합니다.
2. 전세 계약 시 필수 특약
아래의 전세 계약 특약은
매물을 보고 가계약금을 넣은 후
중개소에서
바로 중개사에게
이야기를 해놓고
계약서에 넣을 수 있도록
좋게 압박을 해야합니다.
만약 중간에 특약이 생각이 난다면
계약서 쓰기 전에라도 미리 중개사에게
말하는 것이 좋습니다.
계약서 쓰는 날 임대인과
괜히 감정 싸움을 할 필요가 없기 때문입니다.
공인중개사를 잘 활용해야 합니다.
1. 임대인은 임차인의 대항력 확보 전까지
선순위 근저당 설정 및 모든 추가 등기를
금지한다.
위반 시 계약 해지을 해지 한다.
2. 본 계약은 전세자금 대출로 진행하며,
대출 승인 불가 시 임대인은 계약금 전액을 반환한다.
_임차인에게 매우 유리한 특약으로
요즘 대출 심사가 매우 까다롭기에
넣어놓으면 좋습니다.
쉽게 말해 내 신용도로
대출이 거절되도
계약을 파기할 수 있다는 의미입니다.
그러나 임대인 입장에서는
들어주기가 쉽지 않습니다.
그래도
임차인 입장에서는
넣어볼 시도는 할 필요 있습니다.
임대인이 거부한다면
본 계약은 전세자금 대출로 진행하며,
임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한
전세 자금 대출 미승인 시
임대인은 계약금 전액을 반환한다.
로
문구를 변경하시면 됩니다.
3.임대인은 임차인의 보증보험 가입을 위해
필요한 절차에 적극 협조하며
보증보험 가입 미승인시
계약은 무효로 하고 계약금 전액을
반환한다.
4. 해당 부동산에 근저당이 설정되어 있는 경우
등기사항전부증명서상 근저당권 0000은행 채권최고액 금 0000원이 있으나
계약일(또는 잔금일)에 전액상환 및 말소하기로 한다.
5. 임대인은 계약 기간 동안 해당 부동산을 담보로
추가 대출을 실행하지 않는다.
담보물에 대한
특약도 있으나
이는
대부분 기본으로
들어가 있기에
위에 있는 5가지는
특약으로 꼭 넣으시길
바라겠습니다.
3. 잔금일 확인 사항
드디어
잔금일이
되었습니다.
잔금일에는
1. 등기부등본 확인
등기부등본을
잔금일 당일 아침에
다시 한번 꼭 확인합니다.
정신이 없더라도 꼼꼼히
보시고
_항상 열람 일시를 확인해야 합니다.
처음 잔금치루시는 분이면
사무소에 가면 정신이 없을테니
집에서 보고 가시는 것도
방법입니다.
2. 잔금 입금 후 대출 상환 확인
이 부분은
기존에 근저당이 설정되어
있는 부동산일 경우에
해당됩니다.
1) 임대인이 주담대 실행한 은행에
연락해서
가상계좌를 받습니다.
※ 중요
2) 임차인은
임대인의
주담대 상환 가상 계좌로
입금을 합니다.
_전세대출을 받는 경우
임차인 전세대출을 실행할 때
입금 계좌를
임대인 대출 상환 가상계좌로
입금하도록 합니다.
3) 입금이 되었는지
다시 한번 확인합니다.
_모바일 앱이나
은행에 전화해서
확인 가능합니다.
4) 이후에는
법무사가 알아서 처리합니다.
그리고
공인중개사무소를
나오기 전
전세보증금 완납영수증
을 받아서
잘 챙기고 나옵니다.
3. 매물 확인
전기, 가스, 수도 시설
확인하기
공과금 확인하기
_전기세, 수도세 등
각종 공과금을 확인합니다.
아파트의 경우 관리사무소에서
확인이 가능하지만
빌라같은 곳은
직접 업체에 연락하고
검침을 해야합니다.
매물 하자여부
확인하기
_이사짐 넣기 전
집안을 꼼꼼히 보면서
문제가 될 소지가 있는 곳은
영상 촬영을 하거나
사진을 찍고
바로 공인중개사에게
보냅니다.
4. 전입신고와 확정일자
잔금일에 꼭 잊지말고 전입신고와 확정일자를 받아야합니다.
전입신고와 확정일자 중 더 늦은 날짜를 기준으로 임차인의
대항력 + 우선변제권 확보가 됩니다.
_대항력과 우선변제권은 쉽게 말해 전세 거주중인 집이
경매로 넘어갔을 때
내가 계약한 기간동안 살 수 있는 권리와 내 보증금을 받을 수 있는 권리입니다.
추가 팁
- 신축 빌라 및 신축 오피스텔은
웬만하면 전세로
들어가지 않습니다
- 전세 시세를 파악하기 어렵기
때문입니다.
- 특히
등기부등본에 소유자가
명확하지 않을 때는
절대 금지입니다.
- 전세는 구입하는 것이
아니라
우리가 잠시 빌리는 것입니다.
신축을 고집할 필요는
1도 없습니다.
- 오피스텔의 경우
대부분 매매가와 전세가가
비슷합니다.
전세가율이 높다는 뜻입니다.
- 이때
거래가 잘 되는
오피스텔이면 그나마 낫지만
위험하기는 마찬가지입니다.
거래가 잘되는 지는
네이버 부동산
네이버페이 부동산
내 집 마련의 시작, 네이버페이 부동산
land.naver.com
에서
매물수를 확인하고
아실
https://asil.kr/asil/index.jsp
아파트 실거래가, 분양정보, 매물, 부동산빅데이터 | 아파트는 아실
아파트 실거래가, 분양정보, 매매/전세/월세 매물, 입주물량, 미분양, 학군 등 부동산빅데이터
asil.kr
에서
실거래 등록된 추이를
보면 됩니다.
- 그리고
이때
보증보험 가입은
선택이 아니고 필수입니다.
- 보증보험 가입이
안되는 곳은
아예 쳐다도 보지
마시기 바랍니다.
- 전세보다는
월세가 낫지만
한달에 나가는
비용을 생각해서
많은 사람들이
전세를 택합니다.
- 월급이 적은
저연차 선생님 및 사회 초년생
회사원분들에게는
당연한 선택입니다.
- 꼭
신중하게 잘 파악하고
전세를 들어가기 바라겠습니다.
이상으로
안전한 전세 구하기
필수 강의!
2강
계약 시 확인 사항
계약 시 필수 특약
잔금일 확인 사항
을
마치도록 하겠습니다.
전세 계약 시
천천히 이 글을 여러 번 정독해보시고
체크리스트를 만들어서
놓치는 것이 없도록
잘 준비하시길 바라겠습니다.
대부분의 임대인이 선량하지만
그래도 임차인분들은
완벽하게 대비를 하고 있어야합니다.
다음 강의에서는
보증보험 가입 조건에
대해
말씀드리도록 하겠습니다.
감사합니다.
오늘도 파이팅입니다!
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